米国REIT指数（US REIT）

最新データと現状評価

AIによる指標の重要度評価は”辛口評価”の設定になっています。見方の詳しい説明は「AIによる指標の重要度評価について」を参照。

チャート（米国REIT指数）

米国REIT指数のチャートです。米国REIT指数は、米国の不動産投資信託（REIT）の値動きを示す株価指数で、商業施設、オフィス、住宅、物流施設、データセンターなど幅広い不動産セクターで構成され、不動産市場の動向を把握する代表的な指標として利用されています。REITは賃貸収入を主な収益源とするため、不動産市況や景気、金利動向の影響を受けやすい特徴があります。長期的なトレンドや景気循環と併せて確認することが重要です。

Chart [United States REIT index]

米国REIT指数とS&P500の相対チャート（パフォーマンス比較チャート）

米国REIT指数とS&P500の相対チャートです。相対値の上昇は米国REIT指数がS&P500を上回って推移していることを、低下はS&P500が優位であることを示します。市場環境によって不動産関連株が選好される局面と、一般株式が優位となる局面は入れ替わります。米国株全体に対するREITの相対的な強弱を確認することで、資金の流れやセクターの特徴を把握できます。

チャート（米国REIT指数のPER・分配金利回り・PBR・PSR・PCFR）

米国REIT指数のPER・分配金利回り・PBR・PSR・PCFRの推移を示したチャートです。REITは利益の多くを分配する制度で運営されるため、分配金利回りは特に重要な指標です。ただし、高い分配金利回りが必ずしも割安を意味するわけではないため、各バリュエーション指標や不動産市況と併せて確認することが重要です。

チャート（米国REIT指数の分配金利回りと長期金利とイールドスプレッド）

米国REIT指数の分配金利回りと長期金利とイールドスプレッドのチャートです。REITは利回り資産として投資されることが多いため、一般的には長期金利が上昇すると相対的な魅力が低下しやすく、逆に長期金利が低下すると選好されやすくなります。一方で、不動産市場や景気、賃料の動向なども価格に影響するため、長期金利だけでREITの値動きが決まるわけではありません。分配金利回りと長期金利の差（イールドスプレッド）の推移を確認することで、REITの相対的な投資妙味を把握する参考となります。

関連指標

日本の東証REIT指数とJ-REITの分配金利回りなど

日本の東証REIT指数やJ-REITの分配金利回り・時価総額・売買代金、長期金利（日本10年国債利回り）との比較チャートやイールドスプレッドは、以下のページで掲載しています。

東証REIT指数・J-REIT分配金利回り・時価総額・売買代金

日本の東証REIT指数とJ-REITの分配金利回り（配当利回り）、J-REITの時価総額と売買代金のチャートとグラフと時系列です。リートと長期金利（日本と米国の10年国債利回り）との比較チャートや目安、移動平均線、リートのイールドスプレッド等も掲載。

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グローバルREIT指数

グローバルREIT指数（グローバルリート指数）の解説と推移は、以下のページで掲載しています。。

グローバルREIT指数（ドル建て）

グローバルREIT指数（グローバルリート指数）のチャートと時系列です。構成銘柄やファンダメンタルズ「PER・PBR・分配金利回り・PSR・PCFR」といったバリュエーション指標も掲載。リバランスの月やセクター比率、国別のウェイト比率も掲載。

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[速報] 米国REIT指数の時系列（historical data）

REIT（リート）とは？

REIT（読み方：リート）とは、不動産投資信託と呼ばれる、投資家から調達した資金で複数の不動産に投資し、賃貸収入や売買益を投資家に配分する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されていて、市場で売買することができます。

REITは投資家から集めたお金を不動産に投資する仕組みの金融商品ですので、不動産へ投資するだけの資金が必要ですし、投資家からそれだけのお金を集めなければならないので「お金の量」がREIT相場に大きく影響します。ゆえに、中央銀行の金融緩和などでカネ余りの状態となればREITへの投資が増えて上昇しやすくなります。また、物価の上昇もREITの上昇要因ですので、インフレ率の上昇も見ておきましょう。物価は原油の相場に影響を受けやすいので、原油の動向も見ておいた方がいいです。原油高・物価上昇でREITは上昇しやすくなります。逆に言えば、中央銀行の金融引き締めやインフレ率の低下・原油の低下などはREITの下落要因となります。物価の指標や原油価格の推移は、当サイトの各ページでチェックできますのでご利用ください。また、REITは為替の影響を受けにくいのも特徴の一つです。

REITの上昇要因・下落要因

REITの上昇要因・下落要因や不動産と金利の関係は、以下のページでまとめていますので参照してください。

• REITを分析する（REIT指数の上昇・下落の要因）
• 不動産と金利の関係

米国REIT指数（米国リート指数）とは？

米国REIT指数（英語：United States REIT index）は、米国（アメリカ）のREIT市場全体の動きを表している指数で、米国の不動産市場・住宅市況を反映する指数として非常に注目度が高いです。

米国REIT指数はなぜ注目度が高いのか？REITの先行性について

米国REIT指数は、なぜ注目度が高いのか？

それは、これまで不動産の上昇・下落局面で米国REIT指数は先行して上昇・下落しやすかったからです。ただし、2006年は住宅不況に遅れて米国REIT指数が下がりましたので、あくまで”先行しやすい傾向がある”ということです。

米国REIT指数の循環

米国REIT指数の長期的な推移を見ると、米国REIT指数の上昇・下落の循環（波）は株（S&P500）に比べて緩やかです。そのため、循環の期間を明確に判断しにくいですが、上昇と下落は9-16年あたりで1循環しやすい傾向があります。この循環は、株の2,3倍程度はあります。つまり、不動産の1循環の間に株は2-3循環しているということです。

米国REIT指数は株価に先行する？

米国REIT指数は上記の通り、不動産の上昇・下落に先行しやすい傾向がありますが、不動産が上昇トレンドから下降トレンドに転じる時には、それに遅れて株価も下降トレンドに転じてきたことから、米国REIT指数は米国株のピークを計る・あるいはそれを占う指標としても使われることが多いです。日本株は日本の経済どうこうよりも米国株に連動しやすいことから、日本の投資家からも米国REIT指数は大変注目されています。

また、米国REIT指数は「ジワジワ上がってドスンと下がる」という株と似た動き方をする傾向もあります。つまり、緩やかな上昇局面があった後、下落局面は「短く」大きな暴落になりやすい傾向があります。「短く」と言っても、下落期間は平均で2-4年です。不動産の循環は緩やかですので、下落期間も2-4年はかかっています。過去の傾向では、不動産と株の暴落の局面では、最終的な下落率は株より不動産の方が大きくなりやすく、不動産の下落率が大きければ株の下落率も大きくなりやすいです。

不動産（住宅価格）と景気・金融政策の関係は？

不動産の上昇は、株と同じで資産効果があります。不動産が上昇すれば財産が増えて消費が増え、景気がよくなりやすいので、景気を計る指標としても米国REIT指数は注目されています。一方、不動産の上昇でインフレ懸念が起こりやすくなります。

米国の不動産を見る場合、住宅価格の動向もチェックしてください。住宅価格の推移は「S&Pケースシラー住宅価格指数」で確認するのが一般的です。

S&Pケースシラー住宅価格指数は、当サイトの以下のページで掲載しています。

S&Pケースシラー住宅価格指数

米国（アメリカ）のS&Pケースシラー住宅価格指数のチャートと時系列（速報）。景気後退期や消費者物価指数（CPI）の比較チャートを掲載。住宅価格の水準を示した指標で個人消費や景気に影響があるため注目度が高い。発表日などわかりやすい解説も掲載。

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住宅価格を見るポイント

景気の山と谷、住宅価格の山と谷はほぼ似た動きをしやすいです。これまで住宅価格が下がれば景気後退が訪れて株価下落が起こっていますので、住宅価格のピークは見ておいた方がよいでしょう。過去の傾向では、住宅価格のピークの2-3年後に景気後退している傾向があります。それらは概ね金融引き締めが伴っているので、中央銀行の動向もチェックしておきましょう。不動産は循環の期間が長いため参考になるものが少なく、転換のキッカケとなるものは明確に判断しにくい面がありますが、金融政策が大きく影響していると考えることができます。

米国の住宅市況は住宅ローン金利の影響を大きく受けます。米国の住宅ローン金利の推移は、以下のページで掲載しています。

住宅ローン金利（米国）

米国（アメリカ）の住宅ローン金利のチャートと時系列です。中古住宅販売件数や米国30年国債利回りとの比較チャートも掲載。一般的に最もよく見られるフレディマックの住宅ローン市場調査による30年固定金利住宅ローン平均を掲載しています。

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調整局面！米国REIT指数の下落率はどれくらい？

米国REIT指数はその先行性が注目されていると書きましたが、その上昇・下落は5％や10％程度であれば基本的には調整局面と見ることができます。一般的には、15％以上動いた場合の先行性が注目されています。

S&P米国REIT指数とは？

当ページでは「S&P米国REIT指数（S&P United States REIT Index）」の推移を掲載しています。

S&P米国REIT指数とは、S&Pダウジョーンズインディシーズ（S&P Dow Jones Indices）が1989年6月から算出・公表している、米国（アメリカ）のREIT（不動産投資信託）のパフォーマンスを測定するために算出している時価総額加重型の指数です。米国のREIT動向を示す代表的な指数で、当指数は定期的に開催される会合によって構成銘柄の選択、配当の取り扱い、ウェイトなどが管理・変更されます。米国のREITを含む不動産セクターは、米国内に保有する不動産から多くの収益を得ており、海外売上高比率は、S&P500種株価指数を構成する業種のうち3番目に低いので、外部環境に影響をうけにくい特徴があります。

構成銘柄ウェイト上位10銘柄（S&P米国REIT指数）

銘柄	セクター
ProLogis Inc	Industrial REITs
Equinix Inc	Specialized REITs
Public Storage	Specialized REITs
Digital Realty Trust	Specialized REITs
Simon Property Group A	Retail REITs
Welltower Inc	Health Care REITs
AvalonBay Communities Inc	Residential REITs
Equity Residential	Residential REITs
Realty Income Corp	Retail REITs
Alexandria Real Estate Eqty	Office REITs

• Industrial REITs（インダストリアルリート）とは、産業用不動産REITです。
• Specialized REITs（スペシャライズドリート）とは、特化型不動産REITです。セルタワーやデータセンターなどに特化したREITです。セルタワーとは、移動体通信ネットワーク用の電波中継棟です。
• Residential REITs（レジデンシャルリート）とは、レジデンス（賃貸住宅）に特化した不動産REITです。
• Health Care REITs（ヘルスケアリート）とは、高齢者向け住宅、有料老人ホーム、病院などのヘルスケア施設に特化した不動産REITです。
• Retail REITs（リテールリート）とは、モールやショッピングセンターなど商業施設に特化した不動産REITです。
• Office REITs（オフィスリート）とは、オフィスに特化した不動産REITです。

セクター比率（S&P米国REIT指数）

セクター	比率
Specialized REITs	23.8％
Residential REITs	18.6%
Industrial REITs	14.5%
Retail REITs	13.6%
Health Care REITs	11.1%
Office REITs	9.7%
Diversified REITs	5.0%
Hotel & Resort REITs	3.8%

米国のREIT（リート）のバリュエーション指標を見る際の注意点

当ページでは、米国のREIT指数（S&P米国REIT指数）のPER・分配金利回り・PBR・PSR・PCFRといったバリュエーションを計る指標も掲載し、以下にその見方の解説を掲載しています。それぞれ株のバリュエーション指標を見る際と似た見方になりますが、 米国のREITは外部環境に直接的に影響を受けにくい資産クラスであるという点を考慮しなければなりません。米国の不動産市場の先行きのファンダメンタルズや需給環境を勘案してパフォーマンスを見る必要があります。不動産への需給が有利であれば収益や分配の成長が見込めますし、不利であれば成長は見込めませんので、バリュエーションの適正水準は変わってきます。

また、米国のREITは商業施設やオフィス、産業など伝統的なセクターから、セルタワー（移動体通信ネットワーク用の電波中継棟です）やデータセンターなど新しいタイプに特化したREITが指数の割合を占めるようになってきており、REITの環境の変化も大きくなっている、あるいは大きくなっていく、という点も今後の需給動向を考える上で大切だと思います。

さらに、米国のREITは特徴的な資産クラスですので、多くの投資家にとって分散投資の投資先として広く利用されています。そのため、市場で不確実性が高まる局面など市況に変化があった場合に、米国のREITが分散投資の投資先として分散効果が期待できるかによってもバリュエーションの適正水準が変わりやすいです。

リートのPERとは？

株式投資を行う際、その株式の株価が割安なのか割高なのかを判断する代表的なバリュエーションを計る株価指標として「PER（株価収益率）」があります。PERは、株価をEPS（1株当たり利益）で割って計算される「収益力」を計る指標です。REITのPERも株のPERと見方は同じで、REITのPERも「収益力」を示していますので、その数値が低いほど割安、高ければ割高と判断されます。当ページでは、米国REIT指数の「実績PER」と「予想PER」を掲載しています。実績PERは「前期」の実績PERを掲載しています（単位は「倍」）。

リートの分配金利回り（配当利回り）とは？

REITは、分配金が魅力の金融商品です。分配金（ぶんぱいきん）とは、投資信託の分配原資から投資家に支払われる金額です。分配原資とは、その投資から得た収益（インカムゲインやキャピタルゲイン）のことで、この分配原資から分配金が支払われます。分配金は株でいうと配当金にあたります。賃貸収入が増えたり、不動産売却益が増えれば増えますし、賃貸収入が減ったり、不動産売却益が減れば減ります。その分配金の利回りが「分配金利回り（単位：％）」です。分配金利回りは、年間分配金が現在の投資口価格の何％に相当するかを示します。

分配金利回りは、その時の債券の金利水準や株の配当利回りなどと見比べることが大切で、それらよりREITの分配金利回りの方が良ければREITへの投資に魅力を感じる投資家が増えやすくなります。債券の金利は不動産の金利とも連動しますので、金利が下がると不動産が買われやすくなり、REITの上昇要因となります。逆に、金利が上がればREITの下落要因となります。

当ページではチャートの欄に、米国REIT指数と米国の金利の比較チャートを掲載していますのでご利用下さい。

リートのPBRとは？PBRの計算式

PER同様に、株価が割安なのか割高なのかを判断する代表的なバリュエーションを計る株価指標として「PBR（株価純資産倍率）」があります。PBRは株価をBPS（1株当たり純資産）で割って計算される、現在の株価が1株当たり純資産の何倍まで買われているかを示す株価指標です。PBRは、数値が低いほど割安であることを示し、株価がその会社の解散価値と比べてどの程度高いのか低いのかを示しています。REITのPBRも株のPBRと意味は同じですが、計算方法は異なります。REITのPBRの場合はNAVを使用してPBRを算出します。計算式は「REITのPBR＝投資口価格÷1口当たりNAV」で算出されます（単位は「倍」）。

REITのPBRは、純資産に対して投資口価格が割高か割安かを示した指標です。REITの不動産を全て売却した場合の解散価値を示しています。よって、1倍以上であれば解散価値より高い、1倍以下であれば解散価値より低いことを示します。REITのPBRは市況の変化が反映されやすく、不動産価格が上昇する局面では純資産が上昇して上昇し、不動産価格が下落する局面では純資産が低下して低下します。

リートのPSRとは？

バリュエーションを計る株価指標として「PSR（株価売上高倍率）」もあります。PSRは、株価を1株当たり売上高で割って算出される株価の相対評価をするための指標です（単位は「倍」）。REITのPSRもこれと同様に、投資口価格を1口当たり売上高で割って算出されます。数値が高ければ割高、低ければ割安と判断されます。

リートのPCFRとは？

バリュエーションを計る株価指標として「PCFR（株価キャッシュフローレシオ）」もあります。PCFRは、株価を1株当たりキャッシュフロー（CFPS）で割って算出される、減価償却費を考慮して株価収益率を求める指標です（単位は「倍」）。

REITは、キャッシュフローが非常に重要視されます。というのも、不動産投資は減価償却込みで考える必要があるからです。会計上の利益とキャッシュフローは異なりますし、REITの分配金の原資となるのは賃貸収入からえられたキャッシュフローであるため、REITのPCFRは注目度は非常に高いです。これも数値が高ければ割高、低ければ割安と判断されます。

REITと金利

REITと金利の関係

REITは金利の影響を受けます。REITは長期の固定金利で負債を調達していることがほとんどですのでコストが上昇して財務に影響し、上記の解説の通り、REITは分配金が魅力の金融商品ですので、金利対比で魅力が低下します。よって、基本的には金利上昇はREITにとって下落要因となります。ただし、近年はREITの負債比率は下がっており、金利が上昇しても景気が良ければプラス材料にもなりますし、景気に関係なくREITの構成銘柄の各分野の需要拡大が今後見込まれるのであればプラスに働きますので、金利上昇で必ずREITが下がるというものではありません。

当ページではチャートの欄に、米国REIT指数と米国の長期金利（米国10年国債利回り）の比較チャートや、米国REIT指数の分配金利回りと長期金利の比較チャートとイールドスプレッドのチャートを掲載していますので参考にして下さい。

FOMCと米国REIT指数の推移はこちら

FOMC（連邦公開市場委員会）を境にREITはどう動いた？FOMC日と米国REIT指数のチャートは、以下のページで掲載しています。

FOMC開催日と株価・金利・為替・REIT

いつ？FOMC開催日の日程（スケジュール）と株価・金利・為替・REIT（リート）の推移です。FOMCと株価（NYダウ・ナスダック・S&P500）、金利（各国債利回り・長期金利・実質金利）、為替（ドル円・ドルインデックス）、米国リート指数のチャートを掲載。

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