米国REIT指数（米国リート指数）の推移・時系列・先行性と株価・景気・金融政策の解説

2020年

• 各指数・指標の解説「REITとは」
• 過去の推移は、ページ下部「過去の推移」。
• S&P先進国REIT指数ー米国を掲載しています。
• 配当込み、ドルベース

REIT（読み方：リート）とは、不動産投資信託と呼ばれる、投資家から調達した資金で複数の不動産に投資し、賃貸収入や売買益を投資家に配分する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されていて、市場で売買することができます。

REITは投資家から集めたお金を不動産に投資する仕組みの金融商品ですので、不動産へ投資するだけの資金が必要ですし、投資家からそれだけのお金を集めなければならないので「お金の量」がREIT相場に大きく影響します。ゆえに、中央銀行の金融緩和などでカネ余りの状態となればREITへの投資が増えて上昇しやすくなります。また、物価の上昇もREITの上昇要因ですので、インフレ率の上昇も見ておきましょう。物価は原油の相場に影響を受けやすいので、原油の動向も見ておいた方がいいです。原油高・物価上昇でREITは上昇しやすくなります。逆に言えば、中央銀行の金融引き締めやインフレ率の低下・原油の低下などはREITの下落要因となります。物価の指標や原油価格の推移は、当サイトの各ページでチェックできますのでご活用ください。また、REITは為替の影響を受けにくいのも特徴の一つです。

REITの上昇要因・下落要因や不動産と金利の関係は、以下のページでまとめていますので参照してください。

• REITを分析する（REIT指数の上昇・下落の要因）
• 不動産と金利の関係

米国REIT指数は、米国（アメリカ）のREIT市場全体の動きを表している指数で、米国の不動産市場・住宅市況を反映する指数として非常に注目度が高いです。というのも、これまで不動産の上昇・下落局面で、米国REIT指数は先行して上昇・下落しやすかったからです。ただし、2006年は住宅不況に遅れて米国REIT指数が下がりましたので、あくまで”先行しやすい傾向がある”ということです。

米国REIT指数の長期的な推移を見ると、米国REIT指数の上昇・下落の循環（波）は株に比べて緩やかです。そのため、循環の期間を明確に判断しにくいですが、上昇と下落は9-16年あたりで1循環しやすい傾向はあります。この循環は、株の2,3倍程度はあります。つまり、不動産の1循環の間に株は2-3循環しているということです。

米国REIT指数は上記の通り、不動産の上昇・下落に先行しやすい傾向がありますが、不動産が上昇トレンドから下降トレンドに転じる時には、それに遅れて株価も下降トレンドに転じてきたことから、米国REIT指数は米国株のピークを計る・あるいはそれを占う指標としても使われることが多いです。日本株は日本の経済どうこうよりも米国株に連動しやすいことから、日本の投資家からも米国REIT指数は大変注目されています。
また、米国REIT指数は「ジワジワ上がってドスンと下がる」という株と似た動き方をする傾向もあります。つまり、緩やかな上昇局面があった後、下落局面は「短く」大きな暴落になりやすい傾向があります。「短く」と言っても、下落期間は平均で2-4年です。不動産の循環は緩やかですので、下落期間も2-4年はかかっています。過去の傾向では、不動産と株の暴落の局面では、最終的な下落率は株より不動産の方が大きくなりやすく、不動産の下落率が大きければ株の下落率も大きくなりやすいです。

不動産の上昇は、株と同じで資産効果があります。不動産が上昇すれば財産が増えて消費が増え、景気がよくなりやすいので、景気を計る指標としても米国REIT指数は注目されています。一方、不動産の上昇でインフレ懸念が起こりやすくなります。

米国の不動産を見る場合、住宅価格の動向もチェックしてください。景気の山と谷、住宅価格の山と谷はほぼ似た動きをしやすいです。これまで住宅価格が下がれば景気後退が訪れて株価下落が起こっていますので、住宅価格のピークは見ておいた方がいいです。過去の傾向では、住宅価格のピークの2-3年後に景気後退している傾向があります。それらは概ね金融引き締めが伴っているので、中央銀行の動向もチェックしておきましょう。不動産は循環の期間が長いため参考になるものが少なく、転換のキッカケとなるものは明確に判断しにくい面がありますが、金融政策が大きく影響していると考えることができます。

米国REIT指数は、その先行性が注目されていると書きましたが、その上昇・下落は5％や10％程度であれば基本的には調整局面と見ることができます。一般的には、15％以上動いた場合の先行性が注目されています。

米国REIT指数のチャート

• 米国REIT指数のチャートの拡大表示はこちら

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