米国REIT指数（US REIT）

米国REIT指数（アメリカのリート指数）の概要

米国REIT指数は、世界最大のリート市場を抱える米国（アメリカ）のREIT市場全体を表した指数です。米国の不動産市場・住宅市況を反映している指数として注目度が高いです。米国REIT指数は、不動産の上昇下落に先行しやすく、米国株のピークを計る指標としても使われます。不動産は株と同じで資産効果がありますので、景気を計る指標としても使われています。
当ページでは米国REIT指数の推移に加え、米国REIT指数の分配金利回りやPER、PBR、PSR、PCFRといったバリュエーション指標の推移も掲載しています。

REIT（リート）とは？

REIT（読み方：リート）とは、不動産投資信託と呼ばれる、投資家から調達した資金で複数の不動産に投資し、賃貸収入や売買益を投資家に配分する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されていて、市場で売買することができます。

REITは投資家から集めたお金を不動産に投資する仕組みの金融商品ですので、不動産へ投資するだけの資金が必要ですし、投資家からそれだけのお金を集めなければならないので「お金の量」がREIT相場に大きく影響します。ゆえに、中央銀行の金融緩和などでカネ余りの状態となればREITへの投資が増えて上昇しやすくなります。また、物価の上昇もREITの上昇要因ですので、インフレ率の上昇も見ておきましょう。物価は原油の相場に影響を受けやすいので、原油の動向も見ておいた方がいいです。原油高・物価上昇でREITは上昇しやすくなります。逆に言えば、中央銀行の金融引き締めやインフレ率の低下・原油の低下などはREITの下落要因となります。物価の指標や原油価格の推移は、当サイトの各ページでチェックできますのでご利用ください。また、REITは為替の影響を受けにくいのも特徴の一つです。

REITの上昇要因・下落要因

REITの上昇要因・下落要因や不動産と金利の関係は、以下のページでまとめていますので参照してください。

• REITを分析する（REIT指数の上昇・下落の要因）
• 不動産と金利の関係

米国REIT指数（米国リート指数）とは？

米国REIT指数（英語：US REIT index）は、米国（アメリカ）のREIT市場全体の動きを表している指数で、米国の不動産市場・住宅市況を反映する指数として非常に注目度が高いです。

米国REIT指数はなぜ注目度が高いのか？その先行性について

米国REIT指数は、なぜ注目度が高いのか？

それは、これまで不動産の上昇・下落局面で、米国REIT指数は先行して上昇・下落しやすかったからです。ただし、2006年は住宅不況に遅れて米国REIT指数が下がりましたので、あくまで”先行しやすい傾向がある”ということです。

米国REIT指数の循環

米国REIT指数の長期的な推移を見ると、米国REIT指数の上昇・下落の循環（波）は株（S&P500）に比べて緩やかです。そのため、循環の期間を明確に判断しにくいですが、上昇と下落は9-16年あたりで1循環しやすい傾向があります。この循環は、株の2,3倍程度はあります。つまり、不動産の1循環の間に株は2-3循環しているということです。

米国REIT指数は株価に先行する？

米国REIT指数は上記の通り、不動産の上昇・下落に先行しやすい傾向がありますが、不動産が上昇トレンドから下降トレンドに転じる時には、それに遅れて株価も下降トレンドに転じてきたことから、米国REIT指数は米国株のピークを計る・あるいはそれを占う指標としても使われることが多いです。日本株は日本の経済どうこうよりも米国株に連動しやすいことから、日本の投資家からも米国REIT指数は大変注目されています。

また、米国REIT指数は「ジワジワ上がってドスンと下がる」という株と似た動き方をする傾向もあります。つまり、緩やかな上昇局面があった後、下落局面は「短く」大きな暴落になりやすい傾向があります。「短く」と言っても、下落期間は平均で2-4年です。不動産の循環は緩やかですので、下落期間も2-4年はかかっています。過去の傾向では、不動産と株の暴落の局面では、最終的な下落率は株より不動産の方が大きくなりやすく、不動産の下落率が大きければ株の下落率も大きくなりやすいです。

不動産（住宅価格）と景気・金融政策の関係は？

不動産の上昇は、株と同じで資産効果があります。不動産が上昇すれば財産が増えて消費が増え、景気がよくなりやすいので、景気を計る指標としても米国REIT指数は注目されています。一方、不動産の上昇でインフレ懸念が起こりやすくなります。

米国の不動産を見る場合、住宅価格の動向もチェックしてください。住宅価格の推移は「S&Pケースシラー住宅価格指数」で確認するのが一般的です。

ケースシラー住宅価格指数の推移はこちら

S&Pケースシラー住宅価格指数は、当サイトの以下のページで掲載していますので参考にしてください。

S&Pケースシラー住宅価格指数

米国（アメリカ）のS&Pケースシラー住宅価格指数のチャートと時系列（速報）。景気後退期や消費者物価指数（CPI）の比較チャートを掲載。住宅価格の水準を示した指標で個人消費や景気に影響があるため注目度が高い。発表日などわかりやすい解説も掲載。

stock-marketdata.com

住宅価格を見るポイント

景気の山と谷、住宅価格の山と谷はほぼ似た動きをしやすいです。これまで住宅価格が下がれば景気後退が訪れて株価下落が起こっていますので、住宅価格のピークは見ておいた方がよいでしょう。過去の傾向では、住宅価格のピークの2-3年後に景気後退している傾向があります。それらは概ね金融引き締めが伴っているので、中央銀行の動向もチェックしておきましょう。不動産は循環の期間が長いため参考になるものが少なく、転換のキッカケとなるものは明確に判断しにくい面がありますが、金融政策が大きく影響していると考えることができます。

米国の住宅ローン金利を見よう！

米国の住宅市況は住宅ローン金利の影響を大きく受けます。米国の住宅ローン金利の推移は、以下のページで掲載しています。

住宅ローン金利（米国）

米国（アメリカ）の住宅ローン金利のチャートと時系列です。中古住宅販売件数や米国30年国債利回りとの比較チャートも掲載。一般的に最もよく見られるフレディマックの住宅ローン市場調査による30年固定金利住宅ローン平均を掲載しています。

stock-marketdata.com

調整局面！米国REIT指数の下落率はどれくらい？

米国REIT指数は、その先行性が注目されていると書きましたが、その上昇・下落は5％や10％程度であれば基本的には調整局面と見ることができます。一般的には、15％以上動いた場合の先行性が注目されています。

S&P米国REIT指数とは？

当ページでは「S&P米国REIT指数（S&P United States REIT Index）」の推移を掲載しています。

S&P米国REIT指数とは、S&Pダウジョーンズインディシーズ（S&P Dow Jones Indices）が、1989年6月から算出・公表している、米国（アメリカ）のREIT（不動産投資信託）のパフォーマンスを測定するために算出している時価総額加重型の指数です。米国のREIT動向を示す代表的な指数で、当指数は定期的に開催される会合によって構成銘柄の選択、配当の取り扱い、ウェイトなどが管理・変更されます。米国のREITを含む不動産セクターは、米国内に保有する不動産から多くの収益を得ており、海外売上高比率は、S&P500種株価指数を構成する業種のうち3番目に低いので、外部環境に影響をうけにくい特徴があります。

構成銘柄ウェイト上位10銘柄（S&P米国REIT指数）

• Industrial REITs（インダストリアルリート）とは、産業用不動産REITです。
• Specialized REITs（スペシャライズドリート）とは、特化型不動産REITです。セルタワーやデータセンターなどに特化したREITです。セルタワーとは、移動体通信ネットワーク用の電波中継棟です。
• Residential REITs（レジデンシャルリート）とは、レジデンス（賃貸住宅）に特化した不動産REITです。
• Health Care REITs（ヘルスケアリート）とは、高齢者向け住宅、有料老人ホーム、病院などのヘルスケア施設に特化した不動産REITです。
• Retail REITs（リテールリート）とは、モールやショッピングセンターなど商業施設に特化した不動産REITです。
• Office REITs（オフィスリート）とは、オフィスに特化した不動産REITです。

セクター比率（S&P米国REIT指数）

米国のREIT（リート）のバリュエーション指標を見る際の注意点

当ページでは、米国のREIT指数（S&P米国REIT指数）の分配金利回り・PER・PBR・PSR・PCFRといったバリュエーションを計る指標も掲載し、以下にその見方の解説を掲載しています。それぞれ株のバリュエーション指標を見る際と似た見方になりますが、 米国のREITは外部環境に直接的に影響を受けにくい資産クラスであるという点を考慮しなければなりません。米国の不動産市場の先行きのファンダメンタルズや需給環境を勘案してパフォーマンスを見る必要があります。不動産への需給が有利であれば収益や分配の成長が見込めますし、不利であれば成長は見込めませんので、バリュエーションの適正水準は変わってきます。

また、米国のREITは商業施設やオフィス、産業など伝統的なセクターから、セルタワー（移動体通信ネットワーク用の電波中継棟です）やデータセンターなど新しいタイプに特化したREITが指数の割合を占めるようになってきており、REITの環境の変化も大きくなっている、あるいは大きくなっていく、という点も今後の需給動向を考える上で大切だと思います。

さらに、米国のREITは特徴的な資産クラスですので、多くの投資家にとって分散投資の投資先として広く利用されています。そのため、市場で不確実性が高まる局面など市況に変化があった場合に、米国のREITが分散投資の投資先として分散効果が期待できるかによってもバリュエーションの適正水準が変わりやすいです。

リートの分配金利回りとは？

REITは、分配金が魅力の金融商品です。分配金（ぶんぱいきん）とは、投資信託の分配原資から投資家に支払われる金額です。分配原資とは、その投資から得た収益（インカムゲインやキャピタルゲイン）のことで、この分配原資から分配金が支払われます。分配金は株でいうと配当金にあたります。賃貸収入が増えたり、不動産売却益が増えれば増えますし、賃貸収入が減ったり、不動産売却益が減れば減ります。その分配金の利回りが「分配金利回り（単位：％）」です。分配金利回りは、年間分配金が現在の投資口価格の何％に相当するかを示します。

分配金利回りは、その時の債券の金利水準や株の配当利回りなどと見比べることが大切で、それらよりREITの分配金利回りの方が良ければREITへの投資に魅力を感じる投資家が増えやすくなります。債券の金利は不動産の金利とも連動しますので、金利が下がると不動産が買われやすくなり、REITの上昇要因となります。逆に、金利が上がればREITの下落要因となります。

米国の金利の推移は、以下のページの米国の国債利回りの推移を見てください。国債利回りは金利の指標です。

米国の国債利回り（2年国債利回り・10年国債利回り・30年国債利回り）と利回り差

米国（アメリカ）の国債利回りの推移（チャートと時系列）です（速報）。2年国債利回り・10年国債利回り・30年国債利回りとその利回り差、FF金利（FFレート）や景気後退期との比較チャートも掲載。10年国債は長期金利の指標。わかりやすい解説付き。

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リートのPERとは？

株式投資を行う際、その株式の株価が割安なのか割高なのかを判断する代表的なバリュエーションを計る株価指標として「PER（株価収益率）」があります。PERは、株価をEPS（1株当たり利益）で割って計算される「収益力」を計る指標です。REITのPERも株のPERと見方は同じで、REITのPERも「収益力」を示していますので、その数値が低いほど割安、高ければ割高と判断されます。当ページでは、米国REIT指数の「実績PER」と「予想PER」を掲載しています。実績PERは「前期」の実績PERを掲載しています。単位は「倍」。

リートのPBRとは？PBRの計算式

PER同様に、株価が割安なのか割高なのかを判断する代表的なバリュエーションを計る株価指標として「PBR（株価純資産倍率）」があります。PBRは株価をBPS（1株当たり純資産）で割って計算される、現在の株価が1株当たり純資産の何倍まで買われているかを示す株価指標です。PBRは、数値が低いほど割安であることを示し、株価がその会社の解散価値と比べてどの程度高いのか低いのかを示しています。REITのPBRも株のPBRと意味は同じですが、計算方法は異なります。REITのPBRの場合はNAVを使用してPBRを算出します。計算式は「REITのPBR＝投資口価格÷1口当たりNAV」で算出されます。単位は「倍」。

REITのPBRは、純資産に対して投資口価格が割高か割安かを示した指標です。REITの不動産を全て売却した場合の解散価値を示しています。よって、1倍以上であれば解散価値より高い、1倍以下であれば解散価値より低いことを示します。REITのPBRは市況の変化が反映されやすく、不動産価格が上昇する局面では純資産が上昇して上昇し、不動産価格が下落する局面では純資産が低下して低下します。

リートのPSRとは？

バリュエーションを計る株価指標として「PSR（株価売上高倍率）」もあります。PSRは、株価を1株当たり売上高で割って算出される株価の相対評価をするための指標です。単位は「倍」。REITのPSRもこれと同様に、投資口価格を1口当たり売上高で割って算出されます。数値が高ければ割高、低ければ割安と判断されます。

リートのPCFRとは？

バリュエーションを計る株価指標として「PCFR（株価キャッシュフローレシオ）」もあります。PCFRは、株価を1株当たりキャッシュフロー（CFPS）で割って算出される、減価償却費を考慮して株価収益率を求める指標です。単位は「倍」。

REITは、キャッシュフローが非常に重要視されます。というのも、不動産投資は減価償却込みで考える必要があるからです。会計上の利益とキャッシュフローは異なりますし、REITの分配金の原資となるのは賃貸収入からえられたキャッシュフローであるため、REITのPCFRは注目度は非常に高いです。これも数値が高ければ割高、低ければ割安と判断されます。

グローバルREIT指数の推移はこちら

当サイト「株式マーケットデータ」の以下のページで、グローバルREIT指数（グローバルリート指数）の掲載を開始しました。併せてご利用ください。

グローバルREIT指数（ドル建て）

グローバルREIT指数（グローバルリート指数）のチャートと時系列です。構成銘柄やファンダメンタルズ「PER・PBR・配当利回り・PSR・PCFR」といったバリュエーション指標も掲載。リバランスの月やセクター比率、国別のウェイト比率も掲載。

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チャート（米国REIT指数）

米国REIT指数のチャート

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• チャートは拡大表示することができます。拡大されたチャートにカーソルを合わせれば、カーソルの位置のデータが表示されます。
• Chart [US REIT index]

チャート（米国REIT指数のバリュエーション指標）

米国REIT指数のバリュエーション指標は、2020年4月30日分からの推移を掲載しています。

米国REIT指数の分配金利回りのチャート

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• Chart [INDICATED DIV YIELD:US REIT index]

米国REIT指数の実績PERのチャート

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• Chart [P/E Ratio(TRAILING):US REIT index]

米国REIT指数の予想PERのチャート

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• Chart [P/E Ratio(PROJECTED):US REIT index]

米国REIT指数のPBRのチャート

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• Chart [Price Book-value Ratio:US REIT index]

米国REIT指数のPSRのチャート

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• Chart [P/SALES:US REIT index]

米国REIT指数のPCFRのチャート

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• Chart [P/CASH FLOW:US REIT index]

時系列（historical data）

2023年

2022年

2021年