米国REIT指数（米国リート指数：S&P米国REIT指数）の推移・時系列・先行性と株価・景気・金融政策の解説

2020年

• 各指数・指標の解説「REITとは」
• 過去の推移は、ページ下部「過去の推移」。
• S&P米国REIT指数（USD）を掲載しています（以下にこの指数の解説を記載しています）。
• 配当込み、ドルベース

REIT（読み方：リート）とは、不動産投資信託と呼ばれる、投資家から調達した資金で複数の不動産に投資し、賃貸収入や売買益を投資家に配分する仕組みの投資信託です。REITは取引所に上場されていて、市場で売買することができます。

REITは投資家から集めたお金を不動産に投資する仕組みの金融商品ですので、不動産へ投資するだけの資金が必要ですし、投資家からそれだけのお金を集めなければならないので「お金の量」がREIT相場に大きく影響します。ゆえに、中央銀行の金融緩和などでカネ余りの状態となればREITへの投資が増えて上昇しやすくなります。また、物価の上昇もREITの上昇要因ですので、インフレ率の上昇も見ておきましょう。物価は原油の相場に影響を受けやすいので、原油の動向も見ておいた方がいいです。原油高・物価上昇でREITは上昇しやすくなります。逆に言えば、中央銀行の金融引き締めやインフレ率の低下・原油の低下などはREITの下落要因となります。物価の指標や原油価格の推移は、当サイトの各ページでチェックできますのでご活用ください。また、REITは為替の影響を受けにくいのも特徴の一つです。

REITの上昇要因・下落要因や不動産と金利の関係は、以下のページでまとめていますので参照してください。

• REITを分析する（REIT指数の上昇・下落の要因）
• 不動産と金利の関係

米国REIT指数は、米国（アメリカ）のREIT市場全体の動きを表している指数で、米国の不動産市場・住宅市況を反映する指数として非常に注目度が高いです。というのも、これまで不動産の上昇・下落局面で、米国REIT指数は先行して上昇・下落しやすかったからです。ただし、2006年は住宅不況に遅れて米国REIT指数が下がりましたので、あくまで”先行しやすい傾向がある”ということです。

米国REIT指数の長期的な推移を見ると、米国REIT指数の上昇・下落の循環（波）は株に比べて緩やかです。そのため、循環の期間を明確に判断しにくいですが、上昇と下落は9-16年あたりで1循環しやすい傾向はあります。この循環は、株の2,3倍程度はあります。つまり、不動産の1循環の間に株は2-3循環しているということです。

米国REIT指数は上記の通り、不動産の上昇・下落に先行しやすい傾向がありますが、不動産が上昇トレンドから下降トレンドに転じる時には、それに遅れて株価も下降トレンドに転じてきたことから、米国REIT指数は米国株のピークを計る・あるいはそれを占う指標としても使われることが多いです。日本株は日本の経済どうこうよりも米国株に連動しやすいことから、日本の投資家からも米国REIT指数は大変注目されています。
また、米国REIT指数は「ジワジワ上がってドスンと下がる」という株と似た動き方をする傾向もあります。つまり、緩やかな上昇局面があった後、下落局面は「短く」大きな暴落になりやすい傾向があります。「短く」と言っても、下落期間は平均で2-4年です。不動産の循環は緩やかですので、下落期間も2-4年はかかっています。過去の傾向では、不動産と株の暴落の局面では、最終的な下落率は株より不動産の方が大きくなりやすく、不動産の下落率が大きければ株の下落率も大きくなりやすいです。

不動産の上昇は、株と同じで資産効果があります。不動産が上昇すれば財産が増えて消費が増え、景気がよくなりやすいので、景気を計る指標としても米国REIT指数は注目されています。一方、不動産の上昇でインフレ懸念が起こりやすくなります。

米国の不動産を見る場合、住宅価格の動向もチェックしてください。住宅価格の推移は「S&Pケースシラー住宅価格指数」で確認するのが一般的ですので、当サイトで掲載しています。景気の山と谷、住宅価格の山と谷はほぼ似た動きをしやすいです。これまで住宅価格が下がれば景気後退が訪れて株価下落が起こっていますので、住宅価格のピークは見ておいた方がいいです。過去の傾向では、住宅価格のピークの2-3年後に景気後退している傾向があります。それらは概ね金融引き締めが伴っているので、中央銀行の動向もチェックしておきましょう。不動産は循環の期間が長いため参考になるものが少なく、転換のキッカケとなるものは明確に判断しにくい面がありますが、金融政策が大きく影響していると考えることができます。

米国REIT指数は、その先行性が注目されていると書きましたが、その上昇・下落は5％や10％程度であれば基本的には調整局面と見ることができます。一般的には、15％以上動いた場合の先行性が注目されています。

当ページでは「S&P米国REIT指数（S&P United States REIT Index：USD）」の推移を掲載しています。

S&P米国REIT指数とは、S&Pダウジョーンズインディシーズ（S&P Dow Jones Indices）が、1989年6月から算出・公表している、米国（アメリカ）のREIT（不動産投資信託）のパフォーマンスを測定するために算出している時価総額加重型の指数です。米国のREIT動向を示す代表的な指数で、当指数は定期的に開催される会合によって構成銘柄の選択、配当の取り扱い、ウェイトなどが管理・変更されます。米国のREITを含む不動産セクターは、米国内に保有する不動産から多くの収益を得ており、海外売上高比率は、S&P500種株価指数を構成する業種のうち3番目に低いので、外部環境に影響をうけにくい特徴があります。

銘柄	セクター
ProLogis Inc	Industrial REITs
Equinix Inc	Specialized REITs
Digital Realty Trust	Specialized REITs
Public Storage	Specialized REITs
AvalonBay Communities Inc	Residential REITs
Equity Residential	Residential REITs
Welltower Inc	Health Care REITs
Simon Property Group A	Retail REITs
Alexandria Real Estate Eqty	Office REITs
Realty Income Corp	Retail REITs

• Industrial REITs（インダストリアルリート）とは、産業用不動産REITです。
• Specialized REITs（スペシャライズドリート）とは、特化型不動産REITです。セルタワーやデータセンターなどに特化したREITです。セルタワーとは、移動体通信ネットワーク用の電波中継棟です。
• Residential REITs（レジデンシャルリート）とは、レジデンス（賃貸住宅）に特化した不動産REITです。
• Health Care REITs（ヘルスケアリート）とは、高齢者向け住宅、有料老人ホーム、病院などのヘルスケア施設に特化した不動産REITです。
• Retail REITs（リテールリート）とは、モールやショッピングセンターなど商業施設に特化した不動産REITです。
• Office REITs（オフィスリート）とは、オフィスに特化した不動産REITです。

セクター	比率
Specialized REITs	24.6%
Residential REITs	19.3%
Industrial REITs	14.4%
Office REITs	11.9%
Retail REITs	11.6%
Health Care REITs	10.8%
Diversified REITs	4.2%
Hotel & Resort REITs	3.2%

米国REIT指数（S&P米国REIT指数）のチャート

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米国REIT指数の分配金利回り・PER・PBR・PSR・PCFRの推移は、以下のページで掲載しています（解説付き）。

• 米国REIT指数の分配金利回り・PER・PBR・PSR・PCFR

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