NAV倍率（J-REIT）

2026/04/08

J-REIT全銘柄のNAV倍率の最新データを速報で掲載しています。

NAV倍率は、株式でいうPBRにあたる指標です。これを見れば、日本のREIT価格が純資産価値の何倍まで買われているのか、つまり現在のREIT価格が純資産に対して割安か割高かがわかります。PBR同様に、一般的に1倍割れで割安、1倍以上で割高と判断されますが、1倍割れで買いとならない理由があります。まずはページ下部の解説欄を参照してからデータをチェックしていただければと思います。

AIによるNAV倍率の重要度評価

3.6

NAV倍率は、REITの本質である「不動産価値との乖離」を一発で把握できる点で非常に優秀な指標。「今が割安圏かどうか」という大局判断には確実に役立ち、実用性は十分にある。
一方、決定的な弱点も多い。まず最大の問題は、NAV自体が鑑定評価ベースであり、更新頻度が低く遅行性が強い点。市況が急変してもNAVはすぐに追随しないため、「見かけ上の割安」が頻発する。さらに、J-REITは金利感応度が極めて高く、NAV倍率の低下が単なる金利上昇の反映であるケースも多い。この場合、割安ではなく「適正価格の下方シフト」に過ぎない。
加えて、NAVは「資産価値」は示すが、「稼ぐ力（キャッシュフロー）」は直接反映しない。老朽物件や賃料下落リスクを抱えるREITは、NAVが高くても投資妙味が乏しいことがある。つまり、NAV倍率単体では投資判断の決め手にはならず、分配利回り・金利環境・成長性との併用が前提の指標。
総合すると、NAV倍率は「方向感を掴むための優秀な補助指標」ではあるものの、「主役にはなりきれない中堅指標」という位置づけ。

AIによる指標の重要度評価は”辛口評価”の設定になっています。見方の詳しい説明は「AIによる指標の重要度評価について」を参照。

チャート（J-REITのNAV倍率）

NAV倍率のデータ

NAV倍率の平均値：1.12

NAV倍率のチャート

J-REIT全銘柄のNAV倍率の推移を示したチャートです。東証REIT指数との比較チャートにしています。

NAV倍率と長期金利（日本）のチャート

J-REIT全銘柄のNAV倍率と日本の長期金利（日本10年国債利回り）の推移を示したチャートです。

Chart [NAV Ratio(J-REIT)-Monthly]

スマホはチャート画像タップで拡大表示します。
チャートは、NAV倍率の1倍ラインとNAV倍率の平均値に点線を引いています（平均値は毎月初データ更新）。
NAV倍率の平均値は、東証REIT指数が算出開始された2003年3月から最新月までの期間の平均値です。
日本の長期金利（日本10年国債利回り）の推移と解説は、以下のページで掲載しています。

NAV倍率の関連指標

東証REIT指数とJ-REIT分配金利回り・時価総額・売買代金

東証REIT指数とJ-REITの分配金利回り・時価総額・売買代金の推移とチャートは、以下のページで掲載しています（解説付き）。

東証REIT指数先物とSQ値

東証REIT指数を原資産とする先物取引「東証REIT指数先物」のリアルタイムチャートと、東証REIT指数先物のSQ値（特別清算指数）の推移（チャートと時系列）は、以下のページで掲載しています（解説付き）。

[速報] NAV倍率の最新データの時系列（historical data）

日付	NAV倍率（J-REIT全銘柄）
2026年03月	0.87
2026年02月	0.94
2026年01月	0.93
2025年12月	0.95
2025年11月	0.95
2025年10月	0.93
2025年09月	0.91
2025年08月	0.91
2025年07月	0.89

NAV倍率の解説

NAV倍率とは、REITの市場価格が純資産価値（NAV）に対してどれだけ割安・割高かを示す指標です。一般的に、1倍が理論値、1倍割れは割安、1倍超は割高とされます。

ただし実務では、単純に1倍割れ＝買いとはならず、金利や分配利回りと組み合わせて判断することが重要です。

NAV倍率とは

NAV倍率とは、以下の式で表されます。

NAV倍率＝投資口価格 ÷ 1口あたりNAV

ここでいうNAV（Net Asset Value）とは、保有不動産の時価ベース純資産です。

NAVとは何か

NAVは簡単に言うと、

保有不動産の評価額 − 負債＝純資産価値

つまり、「解散したら理論上いくらになるか」に近い概念です。

NAV倍率の目安

実務での基準は以下です。

NAV倍率	判断
1.2倍以上	割高
1.0倍	適正
0.9倍以下	割安
0.8倍以下	明確な割安

※ただし後述の通り例外あり

なぜ1倍が基準になるのか

理由はシンプルです。

NAV＝資産価値
株価＝市場評価

つまり、市場価格＝資産価値 → NAV倍率1倍

1倍割れ＝買いではない理由

ここが最も誤解されやすいポイントです。

NAV倍率が低くても買いとは限らない理由

①金利の影響

金利上昇 → REIT価格下落 → NAV倍率低下

割安ではなく「金利反映」の可能性

②収益力の問題

古い物件
賃料下落リスク

NAVは高くても稼げない

③NAVの遅行性

不動産評価は半年〜年1回

実態より遅れている

NAV倍率が効く局面（市場の極端な悲観局面）

NAV倍率が「使える」のは以下の局面です。

金利急騰
REIT暴落

このときの0.8倍以下はチャンスになりやすい

NAV倍率と金利の関係

J-REITでは、

金利上昇 → NAV倍率低下
金利低下 → NAV倍率上昇

これは、REIT＝利回り商品のためです。

実務で使える判断ルール

シンプルにまとめると

NAV倍率0.9倍以下
分配利回り4%以上
金利が安定 or 低下

FAQ

Q. NAV倍率1倍割れは必ず割安？

A. いいえ。金利や収益力によっては適正価格の可能性があります。

Q. 株のPBRとの違いは？

A. ほぼ同じ概念ですが、REITは時価評価資産ベースという点が異なります。

まとめ

NAV倍率は「資産価値との比較指標」
1倍が基準だが単独判断は危険
金利・利回りとセットで見るのが実務

当ページは、NAV倍率（J-REIT）の解説と推移（チャートと時系列）を掲載したページです。
各指数・指標の解説
「NAV倍率とは」
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